О формировании цен в строительстве

Проблемы, парадоксы и практика.

Многие  заказчики (да в впрочем и подрядчики) сталкивались с проблемами ценообразования в строительстве. Особенное остро вопрос ценообразования в белорусской строительной отрасли стоит перед зарубежными инвесторами. Человеку не знакомому с советской и постсоветской экономической моделью совершенно невозможно понять откуда берутся цены на работы, и кто и на каких принципах их устанавливает и куда уходят деньги.
Первое с чем знакомится заказчик на своем тернистом пути, это смета.  А также ее производное  -  ныне номинально отмененная, но по прежнему обязательная   «форма С-2».  
Для человека искушенного, хотя и  с высшим, но не строительным образованием,  смета и производные от нее формы, представляет собой набор бессмысленных  слов  и ни чем не обоснованных цифр. Даже опытный сметчик не всегда может объяснить,  чем обоснована та или иная расценка.  Сметчик ссылается на расценку а расценка спускается  высот института с мудреным названием – РНЦТ– Республиканский  научно-технический  центр по ценообразованию в строительстве.
Хороший сметчик у подрядчика знает, какие расценки можно и должно включать в те или иные виды работ, а хороший сметчик заказчика знает какие расценки можно исключить, или заменить их более низкими. 
Да простят меня работники сметного труда, но если вы присмотритесь к работе крупной строительной компании (допустим строительного треста) то увидите там толпы инженеров и сметчиц занятых по сути тем же, чем картежники на одесском пароходе - шельмованием и передергиванием . Расценки покрываются указами Совмина и министерств,  указы крекируются пояснениями,  пояснения  игнорируются примирением других норм и расценок, бумажка ложится на бумажку и именно на эту – «работу с заказчиком» и направлено усилие крупных строительных организаций постсоветского периода. 
С другой стороны,  заказчик также вынужден содержать у себя подобную службу, дабы не быть раздетым до последней нитки, и применять массу приемов для приведения себестоимости строительства хоть к каким то адекватным цифрам. Впрочем,  вся его экономия успешно тратится на содержание штата сметного отдела.
И вот мы подходим к самому интересному – усилия проектных институтов,  сметных отделов, технадзора и длительные переговоры при равном усилии и упорстве сторон,  приводят к формуле – «А давайте договоримся,  а смету потом подгоним».  Но если один из партнёров отмечает слабость технадзора или сметного отдела, а тем более чувствует что заказчик не понимает методику ценообразования или просто не знает стоимость работ -  то никакого «договоримся» не происходит.  
К стати,  должно заметить, что вопреки расхожему мнению смета (форма С-2) не резиновая и не так уж много в нее можно запихнуть. Но и не так уж мало.
В результате, в   Белоруссии не практикуется строительство по РЕАЛЬНО  фиксированным ценам (о какой бы цене вы не договорились, а затраты  и цену все равно приходится «обосновывать» и «подтверждать»  пост-фактум , теми самыми сметами и отменёнными в 2009 году формами С-2) и подрядчик с заказчиком всегда имеют надежду переиграть друг друга.  Хотя при госзакупках применяют очень хитрый метод фиксированной цены. Цена на может быть выше.  Но может быть ниже,  когда  ты не сумел манипуляциями с отчетными формами  доказать стоимость выполненных работ.  Именно манипуляциями, потому как в 99% случаев никакой реальной связи между жонглированием бумажками и реально выполненной работой нет. Впрочем, в большинстве случаев подтвердить цену подрядчику не удается. И все заканчивается «как обычно»
Итак,  если вы не хотите сойти с ума и погрязнуть в цифрах, вам необходимо представлять что и сколько стоит и на каких принципах можно определить цену строительных работ «на глаз».
Система определения работ,  которой мы в Белоруссии пользуемся по сей день, была сформирована в середине тридцатых годов на строительстве Беломор-канала. Со всеми вытекающими последствиями.
Цена формировалась (и формируется на новые виды работ ) так:
 – Человек с секундомером ходит за вольнонаемным рабочим и записывает операции.  В итоге он получит табличку, где видно,  сколько времени уходит на ту или иную операцию. После умножает количество операций на количество часов в месяце и делит среднею заработную плату в отрасли на количество операций.
Если работает машина (например экскаватор) то засекается его производительность  отнимается  амортизация затраты и топливо добавляются плановые накопления и налоги,  и мы имеем  цену работы.
Естественно,  что стоимость работы машин, тогда в тридцатые годы, была высока, а стоимость ручного труда – ничтожна. Но и по сей день применяются те же подходы, ведь пересчитать нормативы это огромная работа, под силу лишь энтузиастами сметного дела.  В настоящие время выдавая расценки на  любую работу  определяют их так – разбивают работу на зафиксированные ТОГДА операции (или приводят к аналогичным) и умножают на коэффициент удорожания работ.  Для упрощения процесса иногда коэффициенты обнуляют и объявляют базовую стоимость – 1969, 1991, 2006 годов.
К стати и в сметном деле, случаются казусы – например,  ходит легенда что при подсчёте трудозатрат и создания расценки  по укладке тротуарного «кабанчика» нормировщица честно посчитала время необходимое для укладки остатков  плитки после окончания рабочего дня,  в багажники автомобилей рабочих и прорабов, а также и добавила коэффициент на вывоз (наивно пологая что так они пытаются убрать рабочее место) .  Когда до работников института дошло что они включили в себестоимость  затраты рабочих  на кражу «кабанчика» было уже поздно. Бумагу менять не стали.
В итоге мы получили оду из самых «вкусных» расценок в строительстве.
Но если б  было так просто – было б не интересно.
Далее перед  институтами ставится задача – снизить себестоимость строительства, при этом повысив заработную плату трудящихся  и  не ставя под сомнение принятую систему расценок.
Делается это так – считают какой объем занимают какие работы в себестоимости всей строительной отрасли или раздела отрасли (например в дорожном строительстве) и... расценки на них снижают пропорционально увеличению потребности в этих работах. Но чтоб было честно - на редкие работы расценки повышают и таким образом достигают среднего баланса по оплате труда не  ниже чем в соседних отраслях,  стоимость строительства считают  по затратам, а среднею зарплату по средней стоимости наименований  затрат.
И таким образом мы получаем что раскорчевать пень  в городе стоит – 100 долларов, а в лесничестве или дорожном строительстве – 3 доллара. Потому что там пней много. Работы экскаватора на стройке расцениваются дорого, потому что их там в средне мало, а в дорожном строительстве или в мелиорации  - дешево. Потому что их там много.  В итоге заключить договор вы можете по одной расценке, а рассчитаются с вами по другой.
Венчает всю эту конструкцию ценообразования так называемый «эконмический принцип Гайдара».
«По Гайдару» цена формируется  так – затраты + зарплата+ амортизация + налоги+ социальные отчисления+ фиксированный % прибыли (обычно 15%).
В итоге -  если вы желаете увеличить сумму прибыли,  то вы ОБЯЗАНЫ увеличить... Затраты.
А если ваши затраты снижаются то вы обязаны что сделать? Положить разницу в карман? Нет.
Вы обязаны уменьшить сумму прибыли.
Эта методика еще называется «затратной» , «социально ориентированной» , или просто – «социалистической»
Итого официально мы имеем -
Работа бетонщика на монолитном доме ни стоит ничего. По расценке бетонщик должен получать 200 долларов в месяц или 80 000 белорусских  рублей за кубометр. Посему и себестоимость строительства  у нас дешевая (по отчетам) . И  квартиры народу по госпрограммам по 180 уе.  за квадрат.
В итоге и  прибыли у строителей минимум.  Нет к чему 15% прибыли прикрутить. И секретарше премию  выдать нет из чего. И директорскую «Волгу» не заправить.  Беда.
Но. Мы же понимает что никто не пойдет месить бетон за 200 уе.  в месяц. Особенно в городе.  И для удержания рабочей силы институты со всей мощью начинают вводить повышающие коэффициенты, а сметные отделы вписывать в сметы редкие, но не необходимые (но возможные) работы, и добавлять огромные накладные и плановые накопления (по 160 % ) , чтоб  хоть как то правдами и не правдами  оплатить работу бетонщика. В общем «работают с заказчиком».  Но это не со зла и не от жадности. Просто - ТАКАЯ СИСТЕМА.
Как сказал поэт- «Сильна теория мой друг, но древо жизни пышно зеленеет» – Как бы не крутились, а при паритете сил заказчика и подрядчика снова  выходим на среднею «договорную» цифру, под которую и подгоняем сметы.
А цифры эти формируются «из практики» примерно так:
Принцип зарплаты отделочников – стоимость работ равна стоимости материала.
Принцип бетонщиков – зарплата «на руки» равна половине стоимости материала .  (Арматура не учитывается. )
Принцип подрядчика - Цена подрядных работ равна трем зарплатам рабочих. Плюс 1/3 стоимости работы машин и механизмов.
Например:  Нам надо посчитать стоимость бетонных работ, не прибегая к сметам.
Если это высотное здание, то бетон будет высококачественный. По 100 долларов за куб
Качественная работа так и стоит- 50 долларов за куб (включая армирование).
Соответственно работа подрядчика (а это не только рабочие, но и инженерное сопровождение, опалубка, кран, машины,  охрана площадки и прочие прелести) – от 150-190 долларов за кубометр. Или 250 долларов вместе с бетоном. Можно и дешевле найти. Но скорее всего уже при цене за куб 140 долларов, ретивый подрядчик просто не сможет выполнить работы,  потому что очень скоро останется без оборотных средств.
Но, если вы пойдете по сметному пути,  в надежде обсчитать подрядчика на дешевых расценках (номинальная зарплата 16 долларов за куб.)  то, скорее всего,  в итоге получите 380 долларов за кубометр. И это  как минимум (если конечно не сумеете переиграть неопытного подрядчика)  а если свяжетесь с государственным трестом, то и вовсе ничего доказать не сумеете и заплатите и все 500.
Земляные работы с вывозом грунта по сметам обходятся до 15 долларов за кубометр максимум, а минимум без вывоза – 5. При аренде техники и строительстве «хозспособом» от 5 -2 долларов за кубометр без вывоза.
Подсчитывая стоимость работ машин и механизмов (если вам интересно сколько должен брать арендодатель, но вникать в нормы расхода топлива размера зарплат и прочие проблемы не охота) можно применить несложную формулу – стоимость новой машины с дополнительным оборудованием (если такое применяется)  разделите на количество дней в одном рабочем году.
Допустим для недорогого экскаватора стоимостью 120 000 долларов – стоимость смены составит 420 долларов.  Если цена ниже на   то годик такой работы и арендодатель не сможет ни заправится ни отремонтироваться не говоря уж об обновлении парка,  а если на 30% выше,  то вас немножко обдирают.
Стоимость серьёзной  буровой машины достигает миллиона долларов, значит смена работы по устройству свайного поля из буронабивных свай 3 500 долларов. За эту смену машина обустроит вам 10 свай диаметром 600 мм и длиной 9 метров.  Не сложно подсчитать стоимость метра такой сваи – 40 долларов (это минимум) . Только не забудете прибавить стоимость каркасов,  бетона и работ по бетону.
Проектные организации  определяют стоимость проекта в % отношении от стоимости работ. Кроме  того, и за проектантами и за подрядчиками следит налоговая чтоб стройка не обходилась дешево, а если дешево то это называют -  «занижением налогооблагаемой базы» и тут до уголовного дела недалеко. И естественно выгодней проектировать заводские цеха и казармы , а не домики с мезоинами.
В общем, проектанты закладывают стоимость общестроительных работ в пределах 750 долларов за метр квадратный помещения. Это и есть средняя сметная стоимость общестроительных  работ.
При экономном подходе и на крупном объекте, подрядчик может взяться  сделать ту же работу и за 680 долларов, а крупный и серьезный  подрядчик возьмёт в итоге за серьезный подход - 1200 – 1700 долларов с квадратного метра.
 Максимальная известная цена общестроительных работ начисленных подрядчиком в Минске  составила в итоге  5200 долларов за квадратный метр, но надо заметить, что с ним так и не рассчитались.
А вот при строительстве «хозспособом»  (то есть  по себестоимости) общестрой в Минске вам обойдётся в 480-500 долларов за квадратный метр.  Но хлопот доставит немало.  Хотя, при среднем объеме жилого дома в 13 000 квадратных метров экономия 250 долларов на метре безусловно того стоит.
Отдельным вопросом стоит снос и утилизация мусора. Здесь принцип прост. Разрушить  и избавится от отходов  стоит 80 % от стоимости строительных работ аналогичного здания.
Можно конечно извернутся и сэкономить. Просто нанять экскаватор с гидромолотом в аренду . И даже продать битый кирпич на подсыпку. Но это дело случая.  Кроме того  с вас потребуется уплатить экологический налог за захоронение отходов. Добиться правды в отношении ставки этого налога   от интернета невозможно. Как впрочем,  и от экологической службы и налоговой инспекции, но по последним данным за тону захоронения отходов сноса с вас причитается порядка 1 800 000 белорусских рублей.
Если вы пожелаете сэкономить еще больше,  то штрафы за каждую тонну «экономии»  составят около 14 000 000 рублей.
Работая с подрядчиками можно встретить предложения по стоимости «ниже плинтуса» и даже ниже  цены материалов. Очень соблазнительное предложение. Одна беда, если подрядчик не опытен  но ловок, то он просто забудет про вас,  получив предоплату, а если опытен,  то всегда найдет способ повысить цену за счет дополнительных работ, или изменения расценок. Впрочем, и опытный заказчик всегда может найти повод пересмотреть расценки и сметы.
Желаем удачи в этом бою. 

 

В случае есле Вы разделяете субъекивное мнение автора статьи, и желаете сэконмить на строительных работах, максимально отойдя от формирования цен затратно-сметным метододом, с автором можете связатся по электронной почте - 1968666 @ rambler.ru  Или по телефону - +375 29- 605 77 01

Яндекс.МетрикаКаталог TUT.BY